Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее
26.07.18 Сотый участник Межрегионального Партнерства Риелторов!

Межрегиональное Партнерство Риэлторов (МПР) – ведущий в России деловой альянс профессионалов рынка ...

подробнее
19.07.18 Как получить кредит на выгодных условиях

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают ...

подробнее

Все новости и публикации


Покупатель и тайная комната: как обнаружить подмену?

Фото: Fotolia  |  03 декабря 2010

Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

В предыдущей статье Олег Самойлов рассказывал о юридических аспектах приобретения комнаты в коммунальной квартире или доли квартиры. Впрочем, даже если в правовом плане все замечательно, покупатель комнаты может оказаться в весьма затруднительном положении. И роль непрофессионализма или банальной невнимательности риэлторов в этих затруднениях играет далеко не последнюю роль.

Не то подсунули!

Представьте себе вполне обычную ситуацию. Вы купили комнату. Комната хорошая, большая, светлая, с балконом, выходящим в зеленый московский дворик. Договор купли-продажи подписан и зарегистрирован, деньги переданы продавцу, с отказами соседей проблем нет: все задокументировано. И вот вы сделали ремонт в своем новом жилище, на всякий случай поставили железную дверь, завезли мебель и вдруг… Вдруг приходит улыбающийся сосед по коммуналке и объявляет, что вы живете в ЕГО комнате. А он – в вашей. И что надо бы восстановить «статус кво». То есть ему пора переселиться в ту самую, только что отремонтированную и с балконом во двор, а вам – в соседнюю, где окна выходят на загазованный шумный проспект, да и ремонт в последний раз был явно в середине прошлого века! В доказательство сосед предъявляет свое свидетельство о собственности с указанием номера комнаты и поэтажный план, где этот номер указан аккурат на купленном вами помещении.

И самое печальное, что тот самый сосед прав: он действительно является полноправным собственником вашей комнаты. Вернее, той, которую вы искренне считали своей и в которой сделали ремонт. А вы тоже являетесь полноправным собственником комнаты. Вон той, без балкона, ремонта и с окнами на дорогу.

Больше того, даже оспорить в суде покупку «не той» комнаты не удастся: ведь в договоре указан номер комнаты и стоит подпись покупателя. А уж в какую комнату потом этот покупатель приобретал краску для потолка и железную дверь, ни один нотариус или сотрудники регистрационной службы отследить не могут, да и не должны.

Вот так бывает…

Коммунальные квартиры, за редким исключением, образовывались в середине прошлого века: люди переезжали в новые дома, получая комнату или две в многокомнатной квартире. В советской стране не было частной собственности на городское жилье, поэтому все въезжали на основании ордера, в котором были указаны дом, квартира и номер комнаты. На последнее радостные новоселы мало обращали внимание, подчас занимая первую попавшуюся комнату. Либо по договоренности с новыми соседями, либо по принципу «кто первый встал, того и тапки».

Все это происходило 50-60 и даже более лет назад. И в течение многих и многих лет «советского периода» в большинстве коммуналок проживали одни и те же семьи: комнаты переходили от родителей к детям не на основании собственности, а по факту прописки. И уж тем более новые поколения и знать не знали, что в ордере, полученном прародителями в «лохматых» 50-х или 60-х, значился какой-то там номер комнаты.

Так что сейчас, решив приватизировать и продать свою комнату, люди вряд ли даже подозревали, что приватизируют вовсе не то помещение, в котором живут. Обнаружить это, конечно, можно было, заглянув в поэтажный план. Но и этот документ большинством обычных людей воспринимается исключительно как одна из необходимых для продажи «бумажек».

И еще один момент. Вполне возможно, что по документам о собственности, которые вам предъявит продавец, комната, которую он вам показывает, – вовсе не комната, а доля в праве собственности. В коммуналках, правда, подобные документы встречаются нечасто, а вот в отдельных квартирах – сплошь и рядом. Так вот, встретившись с подобными документами, покупателю следует четко понимать, что, покупая долю, он становится собственником не какой-то конкретной, четко определенной площади, а части квартиры. При этом вопрос, «в каком конкретно углу» расположены его квадратные метры, остается за кадром. И для того, чтобы получить на этот вопрос ясный ответ, покупателю может понадобиться вначале определить через суд порядок пользования квартирой, что, сами понимаете, является довольно сомнительным удовольствием. Поэтому покупателям я от души рекомендую уточнять у своих риэлторов или непосредственно у продавцов, какими документами подтверждается их право собственности. И если выяснится, что реально продается не комната, а доля, скептически относиться к уверениям, что «это одно и то же». На практике риэлторы подобными сказками, увы, нередко грешат. Однако реально размер этих «двух разниц» весьма велик…

Мошенничество или халатность?

Оставим в стороне моральные качества «замечательного соседа», который вряд ли узнал о том, что на самом деле обладает другой комнатой, только после того, как новые жильцы вложились в ремонт. Зато обратим внимание на того, кто просто обязан был до покупки узнать, что фактически продавцы проживают не в своей комнате. Ну и соответственно, поделиться этим знанием со своим клиентом-покупателем.

Конечно, все это обязан был сделать риэлтор. За годы работы на рынке недвижимости я не раз встречался со случаями, когда мошенники, называющие себя риэлторами, специально вводили в заблуждение покупателей, показывая им совсем не тот объект, который продается в реальности. Например, поменяв местами таблички с номерами квартир. Вполне возможна такая афера и с комнатами. Но все же это истории в большинстве своем из области откровенно уголовных деяний и эпохи «лихих 90-х». Сегодня же такие вещи происходят по более прозаичным причинам: непрофессионализму, лени и элементарной недобросовестности риэлтора.

Именно риэлтор должен убедиться в полной надежности совершаемой в интересах своего клиента сделки не только в плане «юридической чистоты», но и фактической достоверности. А на практике как бывает? Увы, но затребовать у продавца или его представителя поэтажный план, изучить, какой номер соответствует какой комнате в реальности и что же, в конце концов, предлагается купить его клиенту, – это риэлтору не всегда приходит в голову…

Конечно, все учитывать и проверять нюансы предстоящей сделки – это работа риэлтора. Однако такова уж наша действительность: убедиться в профессионализме того, кто называет себя «специалистом по недвижимости», подчас можно только после завершения сделки. Поэтому, если вы собираетесь приобретать комнату в коммунальной квартире, даже «свежеприватизированную», уже на начальном этапе внимательно отнеситесь к проверке ее фактического местоположения. И до сделки обязательно сверьте номер и расположение комнаты по документам с фактическим положением дел. Благо поэтажный план – документ, разобраться в котором под силу человеку и без специального юридического образования. Иначе вы рискуете приобрести совершенно не то жилье, которое собирались.

А риэлтор? Что ж, он в подобной ситуации, выяснившейся после сделки, с полным правом разведет руками и скажет: «Сочувствую, накладочка вышла». Но призвать его к ответственности за эту «накладочку» вам, вероятнее всего, не удастся, поскольку его аргументы будут неопровержимы: «Вы хотели купить комнату, да? Купили? Право собственности принадлежит вам? Все правильно? Ну, а с тем, кто в какой комнате живет, разбирайтесь с соседями самостоятельно!» Безрадостная перспектива, не правда ли?

Автор: Олег Самойлов.  «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

.    К списку статей

Полезная информация: