Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

25.06.18 Продавцы уже не хотят торговаться

Лето практически ежегодно приносит на рынок недвижимости хоть какие-то изменения. Иногда на нем повышается ...

подробнее
19.06.18 «РЕЛАЙТ» - лучшее агентство недвижимости в России!

На ежегодном конкурсе Российской Гильдии Риэлторов «Профессиональное признание» в 2018 году наша компания в ...

подробнее
30.05.18 Межрегиональное Партнерство Риелторов – Удачный выбор!

Представительство Межрегионального Партнерства Риэлторов в ближнем Подмосковье продолжает расширяться:

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

15.03.18

Блокчейн в сфере недвижимости

В последнее время в новостях неоднократно упоминалось о разработках гос.органов в сфере блокчейн-технологий. В частности, глава Росреестра Виктория Абрамченко заявила о регистрации более 100 договоров долевого участия с использованием данной технологии с начала этого года. При этом министр экономического развития Максим Орешкин считает, что в скором времени число блокчейн-регистраций сделок с недвижимостью в Москве может составить более 5 тысяч в месяц.

Таким образом, можно смело прогнозировать, что в не таком уж и далеком будущем регистрация перехода права на недвижимость будет полностью переведена на блокчейн.

Давайте попробуем разобраться в том, что это такое и какие изменения могут ожидать рынок недвижимости из-за использования блокчейн-технологий.

 

Что такое блокчейн?

Представьте себе некий реестр, дубли которого хранятся на сотнях, тысячах, а иногда и миллионах компьютерах. Любое изменение реестра автоматически копируется на всех этих компьютерах, но перед этим проходит проверку на достоверность.

При этой проверке удостоверяется как «законность» изменения (т.е. то, что изменение внес пользователь, имеющий на это право), так и то, что в данных, записанных до этого изменения, не было правок.

Если несколько «компьютеров» удостоверили изменение, то оно вносится в реестр, автоматически дублируясь на всех компьютерах, участвующих в блокчейне. Т.е. получается связанная цепочка блоков (blockchain) информации. При этом, чтобы цепочка была действительно связанной, каждый блок содержит в себе информацию обо всех блоках системы. Таким образом, изъятие или изменение любого информационного блока будет видно всей системе.

Такой подход исключает подделку данных задним числом, мошенничество и несанкционированный доступ к системе. Ведь чтобы взломать систему и изменить данные, нужно взломать все компьютеры, которые подключены к реестру.

Причем такое децентрализованное хранение информации, помимо неизменности данных, в том числе обеспечивает и ее сохранность. Ведь пока работает хоть один компьютер – реестр существует.

Это все, конечно, очень условное описание. Но для дальнейших размышлений на тему статьи, думаю, этого будет достаточно.

 

При чем здесь недвижимость?

А что такое Росреестр? Это реестр данных о недвижимости и её собственниках. Сегодня эта информациях хранится, образно, в одном месте, и подвержена возможным хакерским атакам, злоупотреблениям сотрудников и всем прочим «прелестям» централизованных баз данных.

Т.е. перевод данных этого реестра в блокчейн, банально повысит их безопасность и защитит от правок задним числом. А также защитит реестр от перегрузок, подвисаний, недоступности базы данных и т.п.

Причем одно из свойств блокчейна — это открытость данных, ведь весь реестр хранится на всех компьютерах сети, и должен быть доступен для проверки блоков информации.

Понятно, что можно зашифровать какие-то данные для обычного пользователя, чтобы не были видны, например, паспортные данные участника реестра. Но главное, что открытость информации в реестре изначально «заложена» в блокчейн. Это значит, что не возникнет никаких проблем с получением актуальных данных, тех же выписок из ЕГРН или дубликатов договоров. Более того, их получение значительно упростится и ускорится.

Но только ли удобством хранения и пользования ограничивается перевод ЕГРН на технологию блокчейн?

 

Смарт-контракты

Технология блокчейн, так же позволяет организовать, так называемые, умные контракты. Т.е. контракты, которые исполняются «самостоятельно».

Например, у нас есть человек А, который хочет купить что-то у человека Б. И он не может получить товар от Б сразу. При этом А совершенно не доверяет Б, и, наоборот. Для тех, кто совершает сделки с недвижимостью знакомая ситуация, не правда ли?

Как обычно поступают в этих случаях? Приглашается третья сторона, которая играет роль арбитра. Этой стороне отдаются деньги, и, если передача товара от Б к А произошла, то арбитр выдает деньги Б, если не произошла, то деньги возвращаются А.

В сделках с недвижимостью этим арбитром чаще всего выступает банк для расчетов между сторонами через аккредитив или банковскую ячейку.В повседневной жизни, например, при покупке товара через интернет – этим арбитром может быть интернет площадка. Т.е. в любом случае нужен посредник, которому доверяют обе стороны.

Логика смарт-контрактов подразумевает, что такой арбитр не нужен. Система сама по себе является арбитром.

Выглядит это следующим образом. Б публикует в блокчейне некий контракт в виде программного кода. Этот программный код позволяет однозначно идентифицировать все условия договора. Контракт вносится в систему, и, как мы уже узнали из предыдущей главы, внести в него правки уже не возможно, он виден всей системе, он включен в общий реестр.

Человек А подписывает этот контракт своей «уникальной подписью» и система блокирует у него деньги, которые он должен по контракту человеку Б. Как только Б передает свой товар А, система фиксирует это и автоматически переводит деньги человеку Б.

Т.е. для возможности использования умных контрактов важно, чтобы система имела доступ к объекту без участия человека, а контракт имел возможность математического описания, т.е. ясную логику и последовательность.

Возможно ли это в сфере недвижимости?

Конечно же да! Ведь право собственности – это не сама квартира, это запись в реестре, которую как раз и можно опубликовать в блокчейне, и дать к ней доступ системе без участия человека.

Что такое договор купли-продажи недвижимости? Это четкая и ясная последовательность действий – А дает деньги, Б отдает недвижимость.

Соответственно, в сфере недвижимости можно применять алгоритм умных контрактов в технологии блокчейн. Представьте теперь все перспективы, которые открываются нам в таком случае!

 

Будущее, которое нас ждет (возможно)

Давайте представим, на основе всего вышесказанного, во что может трансформироваться сделка с недвижимостью при использовании блокчейн-технологий.

Государственная регистрация

Самое первое, что видится в этой ситуации, это ликвидация государственного регистратора. Ведь система, после должного подтверждения выполнения контракта, сама произведет переход права собственности от А к Б.

Причем произведет это с громадной, по сегодняшним временам скоростью. Например, сейчас время подтверждения транзакции в одном из самых популярных блокчейнов Биткоин, составляет 15-20 минут. А в некоторых других системах это время исчисляется секундами.

Т.е. встретились покупатель с продавцом в кафе, попили кофе, а за это время один получил право собственности, а другой деньги.

Банк-арбитр

Второе исключение из цепочки участников сделки – это банк. Ну, скорее всего, он будет принимать участие в сделках, так как деньги покупателя должны быть «оцифрованы», а значит лежать на счете. Но уже не в роли арбитра, а в роли финансовой структуры, которая хранит какие-то деньги, а потом их переводит по сигналу блокчейн-системы.

Логичнее всего, в этой ситуации, банк встроить в эту блокчейн систему, иначе это будет какая-то странная надстройка, которая будет мешать автоматизации процесса. Помните, я в самом начале писал, что законность изменений реестра должна проверяться несколькими «компьютерами». Вот собственно банк может выполнять функцию одного из «проверяльщиков». (И почему это мне вспомнился Сбербанк, который активно тестирует блокчейн?)

Хотя, если по фантазировать, то есть и более экзотический, но может быть и более правильный способ – это создание государственной крипотовалюты – крипторубль. Стоимость которой будет приравнена к стоимости рубля. Соответственно, этой криптовалюта будет интегрирована в систему и ею можно будет расплачиваться при блокчейн-сделках, и банк тогда здесь вообще будет не нужен.

Нотариусы

Третье. Раз уж речь идет о том, что подписание смарт-контракта происходит посредством некоей цифровой подписи (возможно даже биометрической), то теоретически отпадает потребность в удостоверении договора нотариусом. А зачем? Ведь в этой ситуации сама цифровая подпись и удостоверяет стороны договора. Замечу, что электронная регистрация перехода права, которая происходит на основе электронно-цифровых подписей граждан, сейчас совсем не редкость.

Риэлторы

Убрав всех участников рынка, совершенно логично убрать и основных игроков – риэлторов. Ведь вроде как, а зачем? Продавец может сам выставить квартиру в продажу, покупатель сам её найти в открытых источниках. Более того, учитывая возможную скорость совершения сделки, совсем не обязательно вносить предоплату, готовить сделку. Пришел покупатель на просмотр квартиры, понравилась она ему – зашел в свой смартфон (или что там будет в будущем выполнять его функцию), ввел электронно-цифровую подпись – и всё, продавец может собирать вещи, так как деньги он уже получил.

Вы спросите: «А как же правильно оценить стоимость квартиры, как провести правильный показ, как проверить ее юридическую чистоту, как получить ипотечный кредит?»

И я с вами соглашусь. Ряд этих вопросов, действительно сегодня практически не решаем. Но уже сейчас есть разработки, которые в том или ином виде, пытаются перевести все эти действия в электронный вид.

 

Реалии текущих и ближайших дней

Давайте от последних вопросов вернемся к началу статьи. «Глава Росреестра заявила о регистрации более 100 договоров долевого участия с использованием технологии блокчейн».

И не зря речь идет именно о договорах долевого участия. На сегодняшний момент ДДУ – это такая форма договора, которую в принципе можно довольно легко унифицировать.

Т.е. Росреестр может создать стандартный рекомендованный договор и перевести его в программный код. Застройщику останется только подставить в договор данные своего юр.лица, а также цену и характеристики конкретной квартиры, и смарт-контракт готов. Тем более, что уже сейчас при регистрации первого ДДУ застройщик подает в Росреестр данные по всему дому. Т.е. если переложить это все на блокчейн, застройщик сразу вносит в реестр блокчейна данные о будущих объектах, и на основе этих данных готовится смарт-контракты.

Далее, покупатель выбирает объект, приходит в офис застройщика, подписывает при помощи ЭЦП этот смарт-контракт, и регистрация ДДУ мгновенно происходит.

Следующим этапом совершенно логично сделать такую процедуру для получения права собственности, когда дом уже будет построен. Человек, купивший квартиру по ДДУ, встречается с представителем застройщика и подписывает акт передачи квартиры при помощи цифровой подписи – это подписание становится сигналом для блокчейн-системы для оформления права собственности на квартиру.

Но любой профессионал, читая сейчас мои строки, понимает, что это все гладко только на бумаге. И полностью убрать сегодня человека из этой, наверное, самой простой процедуры на рынке недвижимости пока нельзя. Но, не думаю, что это будет очень сложно в ближайшем будущем.

А вторичка?

Что же касается вторичного рынка, то тут все намного, намного и намного более сложно. Нет, конечно же, сам перевод реестра прав на блокчейн возможен. И конечная фаза регистрации перехода права собственности не человеком, а системой – тоже. И думаю, что это дело не такого уж и далекого будущего. Но вот со всем остальным придется потерпеть.

Конечно, если бы все сделки происходили между одним продавцом и одним покупателем, которые не состоят в браке, и речь бы шла о продаже «свободной» квартиры, то перевод всех сделок на вторичке на смарт-контракты, так же был бы не за горами.

Но воткнуть в эту логику цепочку из 3 квартир, с одновременной регистрацией переходов прав собственности, с долевой собственностью, да еще и с разрешением органов опеки..

Т.е. я о том, что поголовно унифицировать договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости, на мой взгляд, нельзя.

Да, если посмотреть статистику, то большая часть сделок проходит по несильно различающимся в сути договорам. И для таких ситуаций можно сделать стандартную форму. Но, если возникает некая нестандартность, то она должна быть либо описана, либо кто-то должен проверять ее на соответствие закону. Т.е. какой-то человек.

Поэтому я думаю, что вторичкой будут заниматься в последнюю очередь. Сначала все будет тестироваться на более простых вещах. Например, после ДДУ, можно взяться за наследство. Так же можно подумать о регистрации договоров аренды.Очень хорошо ложится на эту логику процедура снятия обременений после полного погашения ипотечного кредита, да и сама закладная очень хорошо вписывается в блокчей-среду, упрощая процесс ее использования и хранения.

Но скорее всего все необходимые шаги, к переводу всех сделок с недвижимостью на блокчейн делаться будут.

 

А риски есть?

Самый главный риск – это подмена понятий. Я не однократно слышал мнение некоторых специалистов о том, что перевод реестра права и самих сделок в блокчейн-среду означает полную юридическую защищенность покупателя. А мне это кажется совершенно не взаимосвязанным.

Да, мы уберем проблему подтверждения передачи денег, проблему подмены записи в реестре. Но почему повышенная сохранность данных, должна означать отсутствие претензий третьих лиц к праву собственности? Как факт подписания договора электронно-цифровым способом подтвердит осознание значения своих действий сторонами или нахождение их во вменяемом (трезвом) состоянии? Куда вдруг денутся в этой ситуации права несовершеннолетних или наследников, не включенных в наследство? Т.е. до тех пор, пока все данные людей не будут оцифрованы, причем желательно в блокчейне (чтобы не было возможности подправить данные задним числом), эти вопросы никуда не денутся. И даже это, конечно же, существенно снизит риски покупателей, но не уберет их до конца.

Поэтому следующий логичный, на мой взгляд, шаг, после переноса реестра прав на блокчейн – это перевод в блокчейн-среду данных ЗАГС, нотариального реестра, данных реестра выданных паспортов и т.п.

Ну и немного паранойи.

Полный перевод всех данных в блокчейн, скорее всего, приведет к уничтожению бумажного документооборота. Ну зачем подписывать договор купли-продажи в бумажном виде, если он лежит в неизменном виде в блокчейне и его всегда можно оттуда скачать, а факт подписи так же зафиксирован в реестре данных?

В итоге, мы станем заложниками электронно-цифровых подписей. Украли у тебя подпись и все.. прощай недвижимость, деньги, автомобиль.. Уже сейчас можно в СМИ найти кучу историй о том, как хакеры похитили чьи-то средства с криптовалютных кошельков, не взломав систему (как я уже писал, сегодня — это не реально), а похитив приватные ключи от этих кошельков. И эти средства, практически не реально вернуть.

Сейчас, доказательство того, что подпись под этим договором «не моя» возможно при помощи почерковедческой экспертизы. А представьте, какие сложности возникнут с доказыванием, что эту электронно-цифровую подпись у меня украли, и на самом деле я не продавал квартиру. А если электронно-цифровые подписи будут подтверждаться какими-нибудь биометрическими параметрами? Например, отпечатками пальцев, сетчаткой глаз и т.п. То доказать, что это «подписал не я», будет практически не реально.

Да, я согласен, что подделка биометрических параметров, это очень трудоемкое дело, но оно не является невозможным.

Ну, и самый параноидальный штрих. Чем более все прозрачно, тем более мы подконтрольны. И уж кому-кому, а государству подделать биометрические параметры «неугодного» человека, проще, чем какой угодно хакерской группе.

Больше удобств – меньше свободы..

 

Резюмируя.

Я думаю, что сейчас можно говорить о том, что блокчейн не входит, а уже вошел в нашу жизнь. Если интересно мое мнение, то я скорее за, чем против. Несмотря на все параноидальные мысли, которые я высказал выше.

Решения, которые возможны в этой среде, и могут и будут очень сильно менять нашу жизнь. Недвижимость – это лишь маленький кусочек того, где применим блокчейн: логистика, ЖКХ, банковские услуги, авторское право, покупки в интернете, подтверждение прав собственности, страхование, энергетика, видеоигры, азартные игры, букмекерство, интернет вещей и многое другое. Ну, и что уж далеко ходить, те же выборы Президента РФ, которые пройдут 18 марта (все на выборы!!! :) ) очень легко ложатся на логику блокчейн.

Так что блокчейн – это скорее не будущее, а настоящее. И, по моему мнению, об этой сфере новых технологий обязательно нужно знать, и понимать к чему она может привести, чтобы правильно её применять, а может быть и адаптировать свой бизнес к новым реалиям.

А о том, как эта технология может изменить конкретно рынок недвижимости, я предлагаю подискутировать в интернет-просторах.

С уважением, Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»


Подпишитесь на нас в Telegram