Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее
26.07.18 Сотый участник Межрегионального Партнерства Риелторов!

Межрегиональное Партнерство Риэлторов (МПР) – ведущий в России деловой альянс профессионалов рынка ...

подробнее
19.07.18 Как получить кредит на выгодных условиях

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

17.01.17

Вторичный рынок недвижимости. Итоги 2016 года и прогнозы на 2017 год

Если кратко, то 2016 год можно охарактеризовать двумя словами: «покупатели вернулись».

Конечно, говорить сейчас, что ситуация с продажами вернулась на докризисный уровень – нельзя. Но по моим ощущениям итоговое количество сделок на вторичном рынке недвижимости в 2016 году процентов на 20-25 выше, чем в 2015.

 

Основные тенденции 2016 года

В 2016 году можно отметить две основные тенденции.

Первая – это остановка падения цен и понимание актуальной цены продавцами.

С начала лета 2016 года цены на вторичном рынке недвижимости перестали падать. Да, конечно, и сейчас можно встретить экспертные мнения о продолжающемся снижении цен, но обычно – это мнение людей смотрящих на цифры, а не «живущих» на рынке недвижимости.

Дело в том, что начиная с середины 2015 года, на рынке недвижимости появилось большое количество переоцененных объектов. Это очень легко объясняется с психологической точки зрения. Людям тяжело смириться с тем, что квартира, которую они оценивали буквально полгода назад, сейчас стоит значительно дешевле. А если перевести эту сумму в доллары, то и вообще в два раза дешевле.

Поэтому для конца 2015 и начала 2016 года было характерно появление на рынке объектов, которые выставлялись по цене значительно выше рыночной, и которые продавались по 6-8 месяцев, планомерно снижаясь в цене.

К середине осени 2016 года подобных объектов стало существенно меньше, продавцы стали понимать, сколько стоит их квартира. Этому, в том числе, способствовала и остановка падения цен. Дно было нащупано и стало понятно от чего нужно отталкиваться. Хотя на рынке элитной недвижимости такая переоценка все еще встречается.

Вторая тенденция – это существенное снижение ставок по ипотечным кредитам.

Если мы входили в 2016 год со средними ставками порядка 14-14,5%, то уже к середине года стали доступны кредиты от 12,25 до 13,5% годовых. К декабрю эти цифры уменьшились еще на один процентный пункт. В целом, сегодня ипотечные кредиты в среднем выдаются под 12 – 12,5%.

Но об ипотеке можно поговорить и немного подробнее.

 

Ипотека в 2016 году

Конечно, снижение ставок в декабре 2016 года — это совсем не общая тенденция, а частные акции нескольких банков. Причем некоторые банки и на осеннее понижение процентов по кредитам отреагировали довольно вяло, и до сих пор выдают ипотеку под 13-14%.

Так же на рынке полно предложений, с разными рода ухищрениями, например: получи ставку в 10 – 11,5 %, заплатив комиссию за понижение в 4%; или плати за кредит не один раз в месяц, а два раза (якобы это понизит проценты, хотя реально – это лишь повышает количество платежей).

Но это совершенно нормально для периода послекризисной «неразберихи», когда покупатели еще плохо ориентируются в имеющихся продуктах. Думаю, что это довольно скоро прекратится, так как просто не будет пользоваться спросом.

Самые низкие ставки

Удивительным событием 2016 года стал локомотив снижения процентов по кредитам в виде «Райффайзенбанка».

Этот банк, до этого не отличающийся особой любовью к дешевой ипотеке, несколько раз сделал доступными для общих масс (в смысле не для зарплатных клиентов и без комиссий) самые низкие ставки на рынке.

В конце весны, когда в среднем ипотека стоила порядка 13,5% в год, этот банк стал начал выдавать кредиты под 12,25%.

К осени это стало уже не так актуально, и самая низкая ставка стала у Сбербанка. И тогда в середине осени Райффайзенбанк понизил свои проценты по ипотеке до 11,9%, а потом подумал и в декабре, в виде акции, еще раз снизился до уровня 11,25%.

Да, конечно, эта ставка достигается за счет преференции, которые дает Райффайзенбанк некоторым агентствам недвижимости. Но и для всех остальных клиентов этого банка предложение довольно интересно – 11,5%.

Сегодня подобные ставки можно получить в двух банках: Райффайзенбанк и Сбербанк.

Сбербанк в декабре так же, в виде акции, сделал понижение. И, например, для клиента, квартиру которому мы купили в самые последние дни декабря, мы одобрили кредит под 11% годовых.

Такая величина достигалась за счет трех факторов: программа «Молодая семья» от Сбербанка, наш покупатель являлся зарплатным клиентом Сбербанка, первоначальный взнос был более 30%.

Кстати, если бы первоначальный взнос был более 50% и кредит брался бы не на 20 лет, а на 10, то ставка вообще была бы 10,5%.

На текущий момент это самая низкая ставка, но с упомянутыми выше оговорками.

Что можно еще отметить на рынке ипотечного кредитования

  1. Продукт «Металлинвестбанка» с нулевым первоначальным взносом. Конечно, ипотека с нулевым первоначальным взносом – это самый высокорисковый продукт. И кризис 2009 года хорошо показал, что самое большая доля дефолтов была именно по таким кредитам. Но я думаю, что подобное предложение будет иметь свой спрос. Сегодня этот вид кредита можно получить под 14% годовых.
  2. Банк «РНКБ» — сегодня фактически единственный банк, который выдает ипотечные кредиты на покупку недвижимости в Крыму. Стоимость кредита — 13,49 до 13,99%. При этом в Москве у «РНКБ» есть свое отделение, так что москвичи могут получить одобрение на покупку крымской недвижимости, не выезжая в Крым.
  3. Снова «Райффайзенбанк». Самое выгодное на сегодня предложение по рефинансированию ипотечных кредитов в других банках. Ставка 10,9%, без комиссий. При этом минимальный срок выплат по действующему кредиту всего 3 месяца. Так что этим предложением могут воспользоваться все, кто брал кредиты в начале и в середине этого года, и снизить выплаты по своим кредитам на 1,5 – 3% годовых.

 

Прогнозы на 2017 год

С точки зрения ипотечного кредитования, мне кажется, что все довольно очевидно. Скорее всего, все акции, которые были озвучены банками в декабре, превратятся в стандартные ставки. По крайней мере, в январе в Райффайзенбанке и Сбербанке действуют декабрьские программы. А, также у меня есть информация о планируемом снижении процентов по кредитам в некоторых других банках.

Так что, скорее всего, уже к середине 2017 года мы увидим снижение средних ставок по ипотечным кредитам на вторичном рынке недвижимости до уровня 11-11,5%. И вполне возможно, что к концу 2017 года некоторые категории граждан смогут получить ипотечные кредиты под 9-9,5%.

С продажами все не однозначно

А вот с точки зрения продаж, все не так однозначно. С одной стороны в 2016 году мы видим снижение ставок по ипотечным кредитам, рост активности ипотечных покупателей и покупателей в целом, остановку цен на недвижимость.

Т.е., по сути, есть все предпосылки для небольшого роста цен на недвижимость. Два года мы видели не только снижение цен и стагнацию на рынке, но и довольно существенную инфляцию. И все это, на фоне увеличившейся покупательской активности, не может не привести к росту цен.

За исключением одного «но»…

Второе полугодие 2016 года было заметно хуже первого. Да, конечно же, в ноябре и декабре был обычный всплеск покупательской активности. И ликвидные объекты, выставлявшиеся по реальным, не завышенным ценам, продавались очень даже хорошо.

Но, ожидаемой осенней активности замечено не было, и осень в целом прошла на уровне лета, если не хуже.

Т.е. картина активности на вторичном рынке недвижимости выглядит как синусоида:

  • первая половина 2015 года – стагнация
  • вторая половина 2015 года – небольшой рост
  • первая половина 2016 года – хороший рост
  • вторая половина 2016 года – спад

Пока тяжело говорить, чем конкретно вызвана эта картина. С одной стороны этот спад, довольно хорошо объясняется волной отложенного покупательского спроса, которая была с апреля по июнь 2016 года. Волна эта схлынула, рынок успокоился, и именно на этом фоне активность второго полугодия 2016 года прошла по нисходящей.

Если я не ошибаюсь в этом объяснении, и все именно так, то значит и мой первый прогноз сбудется. А значит, в первом полугодии 2017 года мы увидим хороший живой спрос на рынке недвижимости, увеличение покупательской активности и небольшой рост цен на недвижимость.

Если же мое объяснение ошибочно, и этот спад спровоцирован экономическими проблемами и нехваткой денег у населения, которые не перебиваются снижением ставок по ипотеке, то к весне 2017 года мы можем увидеть уникальную для рынка недвижимости картину: низкие ставки по ипотеке на фоне «вялого» спроса и стагнации.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»


Подпишитесь на нас в Telegram