Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

01.11.18 Электроннная регистрация от «РЕЛАЙТ»

С сегодняшнего дня клиенты «РЕЛАЙТ» могут воспользоваться нашим новым сервисом «Электронная ...

подробнее
13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее
26.07.18 Сотый участник Межрегионального Партнерства Риелторов!

Межрегиональное Партнерство Риэлторов (МПР) – ведущий в России деловой альянс профессионалов рынка ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

01.04.16

Первый этап реформы Гражданского законодательства: Добросовестность

Детальный обзор и анализ изменений, произошедших в Гражданском законодательстве, логично начать с поправок, давших старт реформированию ГК.

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский кодекс РФ были внесены изменения, вступившие в законную силу с 01 марта 2013 года:

Статья 1 Гражданского кодекса «Основные начала гражданского законодательства» изложена в новой редакции, в соответствии с которой провозглашен важнейший принцип участия в гражданских правоотношениях – принцип добросовестности.

В дальнейшем главенство принципа добросовестности будет прослеживаться во всех принимаемых к ГК изменениях.



Дословно Принцип добросовестности сформулирован следующим образом:

«При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».

Что касается критериев оценки добросовестности, то в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 судам предлагается исходить из того, что любой участник гражданского оборота в своих действиях учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе, в получении необходимой информации.

При этом установлена презумпция добросовестности, то есть добросовестное поведение сторон изначально предполагается.


Различие подходов

Принцип добросовестности и ранее применялся в различных сферах гражданских правоотношений, в том числе связанных с недвижимым имуществом. Но сравните выше озвученные принципы со сделанными почти шесть лет назад выдержками из совместного Постановления Пленумов Верховного и Верховного Арбитражного Судов от 29 апреля 2010 года:

«Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества»

«Приобретатель признается добросовестным, если …он…, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества»

Очевидна разница в подходах и разворот Законодателя в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений. Если раньше добросовестность означала полное сомнение приобретателя не только в словах и действиях продавца, но и в его праве собственности, то сейчас, как уже написано выше, добросовестность сторон предполагается изначально.

Итогом указанных поправок стала конкретизация принципа добросовестности и распространение этого принципа на все сферы гражданских правоотношений.

Рассмотрим эти сферы в связи с интересующими нас сделками в области недвижимости.


Применение принципа добросовестности при оспаривании сделок

«Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки». (ст. 166 ГК РФ)

Основная идея изменений заключается в уменьшении возможности оспаривания сделок по формальным признакам, лишения возможности такого оспаривания недобросовестными лицами.

Сторона, знавшая на момент совершения сделки о наличии оснований ее недействительности, не вправе в последующем ссылаться на данные обстоятельства при оспаривании сделки, если на момент совершения сделки такая сторона своим поведением признавала сделку действительной.

Например. Есть некий гражданин продавший квартиру, впоследствии ограниченный в дееспособности вследствие психического заболевания. И его опекуны пытаются оспорить сделку на том основании, что в момент совершения сделки он не осознавал значение своих действий. Если в ходе судебного процесса не будет доказано, что покупатель знал о психическом заболевании гражданина и недобросовестно воспользовался этим знанием, если опекуны на момент сделки и после нее своим поведением признавали сделку действительной, то оспорить ее практически не будет шансов. 

Оспаривание сделок совершенных под влиянием обмана

Так же применение принципа добросовестности, в частности, нашло отражение при оспаривании сделок, заключенных под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ).

Если ранее под обманом правоприменительная практика понимала прямое искажение истины, то с внесением указанных изменений, нарушением принципа добросовестности также считается не прямой обман, а намеренное умалчивание одной из сторон обстоятельств, которые могут иметь существенное значение для второй стороны, о которых первая сторона должна была сообщить, если бы действовала добросовестно.

Данное положение имеет непосредственное отношение к сделкам купли-продажи недвижимости, когда продавец замалчивает наличие у продаваемого объекта существенных недостатков, влияющих на решение покупателя о его приобретении.

Незаключенные договоры

Кроме того, принцип не использования только формальных признаков действует не только в отношении возможности признания сделки недействительной, но и в отношении возможности признания договора незаключенным:

«Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности» (ст. 432 ГК РФ)

То есть, если у договора отсутствуют какие-либо существенные условия, которые в соответствии с законом должны были быть в таком договоре, но, тем не менее, сторона подтверждает его действие, приняв исполнение от контрагента, то она не может требовать признания договора незаключенным. (Как известно, для договоров купли-продажи жилой недвижимости существенными условиями договора являются его предмет, цена и права третьих лиц на объект недвижимости).


Применение принципа добросовестности при исполнении обязательств

«При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию» (ст. 307 ГК РФ)

Несмотря на всю обширность правового регулирования и разнообразие правовых норм, закон не может регулировать абсолютно все практические ситуации и частные случаи, с которыми могут столкнуться участники тех или иных обязательств. И здесь на помощь опять приходит принцип добросовестности: если какое-либо действие стороны по обязательству или сделке не запрещено законом прямо, но очевидно является недобросовестным поведением, данное действие может быть на этом основании признано судом злоупотреблением правом.

Кроме того, теперь указанный принцип применяется не только при исполнении, но и, как это видно из текста нормы, установлении обязательства, а также его прекращения, в частности, речь идет о добросовестности при ведении и прерывании переговоров:

«При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать» (ст. 434.1 ГК РФ)


Применения принципа добросовестности при заключении договоров с установленными одной из сторон условиями

«…если условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, такая сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора»

В данной норме речь идет о защите более слабой стороны по договору, заключившей соглашения на условиях, уже установленных другой, более сильной стороной. При этом «слабая» сторона не обладает возможностью повлиять на изменение данных условий.

Например, это может касаться кредитных договоров между гражданином и банком, договора долевого участия в строительстве, и иные договоры, которые не предполагают согласования или участия гражданина в переговорном процессе.

Таким образом, слабая сторона защищена от несправедливых договорных условий, тех самых, которые хоть и не запрещены законом, но нарушают интересы такой слабой стороны и являются недобросовестным поведением стороны более сильной.


Последствия недобросовестного поведения

Во-первых, если суд установит недобросовестное поведение одной из сторон, он в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения:

  • отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично
  • применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны. Например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим;
  • указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

Во-вторых, если совершение сделки свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом) в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть квалифицирована судом как недействительная. Такая правовая позиция ставит точку в споре о том, может ли злоупотребление правом повлечь недействительность сделки.

Суду даются широкие возможности для восстановления прав и законных интересов лица, пострадавшего в результате нарушения принципа добросовестности. Тем не менее санкция, примененная судом к недобросовестному участнику гражданского оборота, должна быть избрана судом не произвольно, а соответствовать негативным последствиям, вызванным недобросовестным поведением.


Вывод

Не стоит воспринимать добросовестность как некий гипотетический стандарт правильного поведения, прежде всего данный принцип — хороший стимул для движения к взаимному уважению интересов других участников гражданского оборота (в том числе участников сделок), к понижению конфликтности.

Этот принцип разрушает стандарт поведения (к сожалению, привычный у нас), который базируется на подходе «если в законе прямо не установлено правило поведения для конкретного случая, то меня ничто не ограничивает» и позволяет максимально учитывать интересы всех сторон к взаимной выгоде и удовлетворению.

Что же касается сделок с недвижимостью и главного вопроса – защиты добросовестного покупателя, то, к сожалению, несмотря на определенное повышение лояльности законодателя к последнему, в целом картина кардинально не изменилась.

Не нужно забывать о том, что Закон защищает интересы всех участников гражданских правоотношений. И собственник, чьи интересы ущемлены неправомерными действиями третьих лиц, также вправе рассчитывать на защиту своих прав, особенно в свете «нового» принципа добросовестности. Поэтому спор о том, за чей счет будет решаться нарушенное ранее право, в очередной раз остается на усмотрение Суда.


Ирина Дагаева, юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
Подготовлено с использованием материалов журнала «Юрист компании»


Так же читайте:



Подпишитесь на нас в Telegram