Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

19.06.18 «РЕЛАЙТ» - лучшее агентство недвижимости в России!

На ежегодном конкурсе Российской Гильдии Риэлторов «Профессиональное признание» в 2018 году наша компания в ...

подробнее
30.05.18 Межрегиональное Партнерство Риелторов – Удачный выбор!

Представительство Межрегионального Партнерства Риэлторов в ближнем Подмосковье продолжает расширяться:

подробнее
23.05.18 Межрегиональное Партнерство Риэлторов продолжает территориальное развитие сети!

В будущем году Межрегиональное Партнерство Риэлторов будет отмечать 10-летний юбилей работы. За прошедшие ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

18.09.15

Как продавать квартиры с «альтернативой» на «мёртвом» рынке недвижимости.

Продажа квартиры на падающем или стоящем рынке недвижимости – всегда трудная задача. Особенно, если эта квартира с «альтернативой». Покупателей мало, и, в основном, они не хотят ждать, когда Вы подберете себе что-то взамен Вашей квартиры, тем более, если есть достаточное предложение «свободных» квартир.

Да, я понимаю, что сейчас на рынке недвижимости не совсем ординарная ситуация, и покупатели часто сталкиваются с тем, что выбирать особо не из чего (очень много продавцов сняли с продажи свои квартиры, так как не хотят продавать на ценовом дне). И всё равно, конкуренция среди продавцов сейчас выше. А значит, среди аналогичных квартир с одинаковой ценой «свободная» продажа всегда выиграет у «альтернативной». Так что же делать тем, кто продает квартиру с тем, чтобы купить другую взамен?

 

Например, снизить цену.

С одной стороны – это хорошо, ведь, если упала цена на Вашу квартиру, то значит и цена на ту квартиру, которую Вы хотите купить, тоже упала. Но, зачастую, именно продавец свободной квартиры может снижать цену сильнее, ведь ему покупать взамен ничего не нужно.

 

А можно как-нибудь обойтись без снижения цены?

Можно, но только если Ваша квартира обладает какими-то уникальными преимуществами, которых нет у других, конкурентных с Вашей, квартир. А значит, нужно не лениться, а провести детальный анализ конкурирующих предложений.

Подобный анализ вообще-то нужно проводить при продаже квартиры на любом рынке. Но, если на «живом» рынке отсутствие такого исследования немного затянет продажу или не даст возможность продать квартиру по максимальной цене, то на стоящем или падающем рынке – это может существенно повлиять на саму возможность продажи квартиры.

А значит, не ленимся и:

  • Обзваниваем все конкурирующие квартиры
  • Выясняем всё о продаваемой квартире: ёё характеристики, нюансы самой продажи
  • Квартиры, которые являются самыми сильными Вашими конкурентами – смотрим лично
  • Составляем карту конкуренции и проводим анализ

 

Что же делать, если Ваша квартира не обладает явными уникальными преимуществами?

Тогда можно подумать о том, чтобы сделать квартиру «свободной». Я не говорю об обмане покупателя, которым бывает грешат некоторые «риэлторы»: берем аванс за квартиру, как за «свободную» или «с подобранной альтернативой», а потом оказывается, что и квартира не «свободная» и никакой подобранной «альтернативы» нет. А я говорю о реальном «освобождении» квартиры, которое мы практикуем в нашей компании.

Сразу оговорюсь, что описанная ниже схема имеет определенные риски, поэтому желательно, чтобы её реализацию осуществлял опытный риэлтор. Если же Вы хотите провести ее самостоятельно, то внимательно отнеситесь ко всему, описанному ниже.

Как же это сделать? Нам опять поможет анализ. Только теперь будем анализировать собственную ситуацию. Что такое «свободная» квартира? В идеале — это квартира, в которой никто не живет, и никто не прописан. Значит, нам нужно разобраться: где будут жить после продажи, проживающие в ней люди, и куда их выписывать.

Снятие с регистрационного учета по месту жительства

Прикиньте, куда Вы можете сняться с учета на какую-нибудь площадь: к родителям, друзьям, в другую квартиру, загородный дом и т.п. Если ничего подобного нет, то, как крайний вариант, можно выписаться в «никуда», правда такая выписка может отпугнуть некоторых покупателей, хотя реально в большинстве случаев ничего страшного в ней нет (бывают, конечно, случаи, когда опасения покупателей обоснованы, но для их описания нужна отдельная статья). В общем, лучше всего, когда есть куда выписаться.

Физическое освобождение квартиры

Обычно это тоже довольно проблематично. Хорошо когда есть квартира родителей, загородный дом или что-то другое, где можно месяц пожить. А если ничего этого нет? А даже если и есть, то куда деть мебель и вещи? На это тоже есть ответ.

  1. На месяц можно снять квартиру
  2. Вещи можно хранить в складском боксе.

Но есть проблема, на это придется потратиться:

  • Съем квартиры
  • Упаковка мебели
  • Аренда контейнера
  • ополнительные услуги транспортной компании

Да, и оговорюсь: снимать складской контейнер и квартиру нужно не сразу же, как начали продавать свою квартиру, а после совершения сделки. Причем, в большинстве случаев, с покупателем можно будет договориться о том, чтобы он дал несколько дней на вывоз вещей после получения документов с регистрации. Обычно для «свободной» квартиры этот срок составляет 1-2 дня, но думаю, что можно будет договориться и на неделю-две.

В среднем на все подобные мероприятия уходит порядка 100 – 150 тысяч. Но есть и хорошая новость.  Чаще всего «свободные» квартиры немного дороже, чем квартиры с «альтернативой», а значит, эти траты полностью или частично смогут быть компенсированы в результате меньшего снижения цены при продаже. Поэтому основные Ваши траты будут в виде неудобств при проживании в съемном жилье, а также в нервах, потраченных в период, когда Ваша квартира продана, а другая еще не приобретена.

Чтобы этих нервов было потрачено как можно меньше, обязательно перед «освобождением» квартиры нужно провести еще один анализ.

Анализ «альтернатив».

Делается он следующим образом.

1. Начните поиск квартиры для себя. Обычно квартиру начинают искать после того, как найден покупатель на свое жильё. Но не в этом случае. Если мы хотим «освободить» свою квартиру, то нам нужно быть абсолютно уверенными в том, что мы быстро сможем купить что-то себе взамен. Быстро – это значит, что сделка по покупке должна состояться максимум через неделю после того, как Вы сможете забрать деньги за свою квартиру.

2. Выбирайте не одну, а две-три квартиры. Даже после того, как Вы сделаете свою квартиру «свободной» всё равно понадобится время для поиска покупателя. А значит, если вдруг за это время будет продана выбранная Вами квартира, у Вас в запасе должна быть другая.

3. Авансы за выбранные квартиры вносить не надо!

4. Важно! Выбранные квартиры должны реально быть «свободными».

Если Вы в течение пары недель смогли найти для себя несколько приемлемых вариантов, тогда можно начинать продавать свою квартиру как «свободную». Если же с поиском возникли проблемы или если Вы смогли найти только одну, достойную Вас, квартиру, тогда ни в коем случае не нужно в эту процедуру влезать. Иначе Вы рискуете, продав собственное жилье, остаться с деньгами, за которые ничего не сможете купить.

Небольшая ремарка. Когда будете выбирать для себя квартиры, не отбрасывайте объявления с «несвободными» квартирами. Обязательно их обзвоните и узнайте какую «альтернативу» хотят себе купить продавцы. Возможно, они хотят купить квартиру, похожую на Вашу. А значит, если Вам понравится их квартира, а им Ваша, можно делать мену!

 

Ну и немного о нюансах продажи.

1. Обязательно в процессе поиска покупателя на свою уже «свободную» квартиру, следите за подобранными альтернативами. Если какую-либо из них продали или сняли с продажи, тут же ищите себе замену. Вы всегда должны иметь возможность внести аванс за две-три квартиры.
2. После внесения предоплаты за Вашу квартиру, на следующий день или максимум через день авансируйте одну из выбранных Вами квартир. И на всякий случай, не теряйте из виду другие.

3. Сделку по приобретению квартиры для себя, старайтесь назначить не позже чем через неделю, после того, как сможете забрать деньги за свою квартиру. Идеально, на следующий же день. Кстати, можно договориться об оформлении покупки в том же банке, в котором оформлялась продажа, чтобы не заниматься перевозкой наличных.

4. Если Вашу квартиру покупают без ипотечного кредита, то срок между подписанием договора купли-продажи квартиры и моментом получения денег за нее составляет около двух недель. Это будет самое нервное для Вас время, ведь не дай Бог, за эти две недели произойдет что-то, что сорвет покупку выбранной Вами квартиры. Поэтому рекомендую в такой ситуации ускорить регистрацию перехода права собственности.

Сделать это можно, если оформить сделку у нотариуса, который подаст документы в регистрирующий орган при помощи электронно-цифровой подписи. Да, на это придется потратить определенные средства, так как нотариальное удостоверение сделки обычно обходится намного дороже, чем простая письменная форма. Но возможность сократить срок регистрации до 3 рабочих дней иногда того стоит.

 

И, напоследок...

Ещё раз хочу отметить, что процесс продажи «альтернативной» квартиры через разрыв сделки, возможен не во всех ситуациях, требует больших трудозатрат и профессионального опыта. Для риэлторов он несет в себе повышенные обязательства: не оставить клиента с деньгами без купленной квартиры. Но опыт нашей компании показывает, что эти дополнительные «неудобства» вполне оправданы, так как за счёт таких мероприятий можно продавать «альтернативные» квартиры на «мёртвом» рынке. А значит, в текущей ситуации, когда покупатели стали возвращаться на рынок недвижимости, самое время воспользоваться этими инструментами, и выполнить поставленную перед Вами жилищную задачу.

 

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»
 


Подпишитесь на нас в Telegram