Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

06.12.18 Изменения в налогообложении нерезидентов

С января 2019 года вступают поправки в налоговый кодекс РФ, которые, в том числе, касаются взимания налога на ...

подробнее
01.11.18 Электроннная регистрация от «РЕЛАЙТ»

С сегодняшнего дня клиенты «РЕЛАЙТ» могут воспользоваться нашим новым сервисом «Электронная ...

подробнее
13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

26.12.14

Прогноз на 2015 год

Очень хочу и всей душой надеюсь, что мой прогноз не оправдается. Потому, что реализация сценария, представляющегося наиболее вероятным, по сути, означает тяжелый удар по рынку недвижимости.

Однако считаю, что любая правда, пусть и горькая, всегда лучше иллюзий. В связи с этим, не вижу смысла заниматься лакировкой действительности…

Итак, что мы имеем (то, что уже свершилось):

  1. резкое падение стоимости рубля
  2. повышение ЦБ РФ ключевой ставки до 17% годовых

Очевидные следствия, которые уже произошли:

  1. резкий рост спроса населения на недвижимость, объясняемый стремлением конвертировать стремительно дешевеющие рублевые накопления в более надежный актив. При этом распределение спроса носит неравномерный характер: преимущественно текущая покупательская активность сосредоточена в сегменте новостроек эконом-класса. То есть, можно уверенно утверждать, что большинство покупок осуществляются именно с инвестиционной целью и не связано с необходимостью улучшения жилищных условий граждан.
  2. сокращение коммерческими банками программ кредитования бизнеса, повышение ставок по кредитам
  3. резкое повышение процентных ставок по ипотечным продуктам
  4. пересмотр девелоперами программ развития, отказ или значительное сокращение портфелей новых проектов

Не думаю, что составление прогноза на основе перечисленных фактов вызывает сложности. Представляется совершенно очевидным, что уже в ближайшем будущем:

  1. значительно сократится рынок ипотеки, так как многие домохозяйства просто не смогут осилить платежи по новым кредитным ставкам
  2. девелоперы приступят к повышению цен, поскольку иначе у них не останется шансов обеспечить должный уровень рентабельности бизнеса
  3. cледом за новостройками начнется повышение цен и во вторичном сегменте рынка

Таким образом, на рынке сложится ситуация, которая имела место уже не раз: ценовые ожидания продавцов разойдутся с фактическими платежными возможностями покупателей. Неизбежным следствием этого станет существенное уменьшение активности рынка: представители спроса и предложения будут пытаться нащупать новые цены, обеспечивающие хотя бы относительный баланс интересов. До тех пор, пока этот баланс не будет найден, совершаемые сделки, вероятно, будут носить единичный характер. Думаю, что так будет на протяжении большей части наступающего года.

Увы, как и в периоды прошлых катаклизмов, до завершения периода поиска баланса доживут не все участники рынка: многие из них в условиях низкой активности не смогут обеспечить хоть сколь-нибудь приемлемый уровень доходности, а потому, будут вынуждены прекратить деятельность.

Многие сложности ожидают и тех покупателей, которые сегодня, руководствуясь общей паникой, спешат вложить деньги в недвижимость, особенно – в новую. Во-первых, не факт, что строящиеся дома будут сданы в срок. Учитывая опыт предыдущих кризисов, скорее, наоборот. Соответственно, весь период ожидания у собственников не будет никакой возможности извлечь доход из приобретенных квартир.

Во-вторых, не следует забывать о том, что в 2015 году нас ожидает рост кадастровой стоимости недвижимости. Как следствие, увеличатся размеры налоговых платежей. Вероятно, то же самое произойдет и с ценами коммунальных услуг. Таким образом, затраты по содержанию жилья могут заметно вырасти.

Вероятно, именно влияние подобного роста затрат станет для продавцов толчком к поиску упомянутого баланса интересов с покупателями. Причем, с учетом невысокой вероятности возвращения ипотечных ставок к «нормальным» значениям в обозримом будущем, не исключаю, что искомый баланс может быть достигнут только за счет существенного снижения цен продавцами. В этих условиях те, кто сегодня совершает необдуманные панические покупки, вероятно, проиграют.

В общем, участников рынка недвижимости ждет «веселый» год. А потому, думаю, не ошибусь, пожелав всем здоровья и крепких нервов. Они нам ох как понадобятся!


Олег Самойлов,
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»,
Вице-президент РГР


Подпишитесь на нас в Telegram