Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

19.06.18 «РЕЛАЙТ» - лучшее агентство недвижимости в России!

На ежегодном конкурсе Российской Гильдии Риэлторов «Профессиональное признание» в 2018 году наша компания в ...

подробнее
30.05.18 Межрегиональное Партнерство Риелторов – Удачный выбор!

Представительство Межрегионального Партнерства Риэлторов в ближнем Подмосковье продолжает расширяться:

подробнее
23.05.18 Межрегиональное Партнерство Риэлторов продолжает территориальное развитие сети!

В будущем году Межрегиональное Партнерство Риэлторов будет отмечать 10-летний юбилей работы. За прошедшие ...

подробнее

Все новости и публикации


Новости и публикации

19.10.10

Дешевого жилья на всех не хватает!

Статистические данные гласят о том, что больше половины населения России не может решить свой квартирный вопрос.

В то время, когда рынок недвижимости приносил девелоперам сверхприбыли, сегмент дешевого жилья существовал на бумаге, но не в жизни. Все пытались заработать побольше и строили дома бизнес-класса, элитную недвижимость. Простым россиянам оставалось только ждать своего часа.

В итоге он наступил в лице кризиса. Многие компании, которые хотели остаться на плаву пересмотрели концепцию своей работы и сделали ставку на дешевое жилье. В итоге они не прогадали. Однако доступного жилья по-прежнему не хватает.

Почему девелоперы не строят дешевое жилье? Сколько стоит квадратный метр в таких домах? Как много таких проектов на столичном рынке недвижимости? Какими должны быть объемы строительства дешевого жилья, чтобы почти каждый россиянин мог позволить себе приобрести квартиру?

Ответам на эти и другие вопросы была посвящена состоявшаяся на портале Fina
m.info двухчасовая Интернет-конференция «Дешевого жилья на всех не хватает», в числе спикеров которой выступил Заместитель Генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

Предлагаем вашему вниманию некоторые вопросы, поступившие в ходе конференции и после ее окончания, и ответы на них нашего спикера.

 

  •   Алексей,  Сеть «За преодоление социальной исключенности»

Должен ли россиянин хотеть купить жилье? Или он должен иметь возможность дешево снимать жилье (легко меня его в зависимости от места работы)? Что будет, когда введут налог на недвижимость, оцененную по рыночной стоимости, — не начнется ли процесс деприватизации?

 Константин Барсуков
Я бы не стал разделять этот вопрос — купить или снимать, по моему мнению гражданин России просто должен иметь возможность снять или купить жилье в соотвествие со своими потребностями. По поводу налога на недвижимость. Во-первых, у меня есть большие сомнения в том, что в ближайшее время смогу ввести налог на недвижимость, который будет рассчитываться от рыночной стоимости. Если не углубляясь в вопрос, то мои сомнения связаны с возможностью массовой (по всей России одновременно) оценки такой изменяющейся вещи, как рыночная стоимость недвижимости. Скорее всего дело ограничится очередным повышением ставки налога. Если такое повышение произойдет, то я не думаю, что будет массовая деприватизация. Скорее дорогую, с точки зрения налогообложения, недвижимость будут продавать, покупая взамен дешевую.

  • Карина,  прохожая

Сколько у нас на рынке недвижимости проектов, которые обеспечивают дешевым жильем россиян? Будут ли объемы строительства такого жилья расти?

Константин Барсуков
В период, прошедший с момента начала кризиса, число проектов доступного жилья выросло. Однако надо понимать, что Россия велика и цены на недвижимость в разных регионах различаются сильнее, чем стоимость строительства. Скажем, в Москве средняя рыночная цена квадратного метра находится в районе 160 тысяч, поэтому цена, допустим, в размере 70 тысяч за метр, безусловно, будет дешевой. А, скажем, в Воронеже рыночная цена составляет около 40 тысяч и, соответственно, московская «дешевая» цена покажется там заоблачной. При этом регион, с учетом расстояния между Москвой и Воронежем всего в 400 километров – почти один и тот же. А значит, и стоимость строительства сильно различаться не может. Поэтому перспективы роста объемов ввода в строй дешевого жилья во многом зависят от позиции властей: если они будут готовы дотировать создание недорогого жилья – оно появится. А вот если отдадут все «на откуп» рынку – для возведения дешевого жилья попросту не будет ни оснований, ни возможностей.

  • Сергей,  журнал

По вашему мнению, какова должна быть минимальная стоимость квадратного метра дешевого жилья в Москве? И на что покупатель может рассчитывать при покупке жилья за такую цену?

Константин Барсуков
Дешевое жилье — что это? Это доступное для покупки жилье для большой группы населения или это дешевое по отношению к стоимости других объектов? О чем Вы хотите спросить?
 
Сергей,  журнал
Дешевое жилье — это объекты, которые доступны для покупки большой группы населения.
 
 Константин Барсуков
На мой взгляд, в Москве, в условиях рыночной ситуации, такого быть не может. Москва сегодня — это место, куда стремиться приехать на постоянное жительство большое количество людей, при этом Москва ограничена в территории и в количестве жилья. Поэтому в таких условиях жилье в Москве не может быть дешевым. Государство может используя дотации и соц.поддержку, сделать жилье в Москве доступным для какого-то круга малообеспеченного населения, но все это не будет иметь к рынку никакого отношения.
 
Сергей,  журнал
Значит в Москве по сути не существует и не может быть дешевого жилья в том определении, которое дано выше. А что тогда с регионами, если есть такие данные?
 
Константин Барсуков
Например, Екатеринбург. Потому что по уровню жизни и уровню дохода населения, город не далеко отстоит от Москвы, а цены на жилье в три раза ниже. Но уверяю Вас, что если Вы пообщаетесь с Екатеринбуржцами, то скорее всего услышите жалобы на дорогое жилье. 

  • Марина

Можно ли говорить о том, что в прошлом году произошло возвращение на рынок недвижимости жилья эконом-класса? Каковы перспективы дешевого жилья?

Константин Барсуков
В Москве жилья эконом-класса, согласно Вашему описанию (не более 70 тыс.руб. за кв.м.), нет.

  • Иван

Вроде бы рынок недвижимости начинает восстанавливаться, по вашим прогнозам, не возникнет ли у нас прежняя ситуация, когда застройщики опять будут строить только дорогое жилье, а единичные проекты дешевого жилья, которые появились в прошлом году, станут своеобразным памятником кризиса 2008 года?

Константин Барсуков
Мне кажется, ответ на Ваш вопрос в разных вариантах уже прозвучал на конференции. Если объем спроса в связи с выходом из кризиса восстановится и покупатели вновь будут готовы приобретать жилье по более высоким ценам, а государство не приложит специальных усилий к тому, чтобы дотировать возведение именно недорогого, социального жилья для малообеспеченных слоев населения – продавать на рынке «задешево» никто не станет. Это – аксиома рынка…

  • Светлана,  СМИ

Растет ли интерес со стороны покупателей к экономичным вариантам расположенным в ближнем Подмосковье?

Константин Барсуков
Всплеск покупательской активности в городах ближнего Подмосковья действительно был, но сейчас ситуация начинает выравниваться, и спрос на жилье в Москве начинает увеличиваться.

  • Ася

Говорят, что с отставкой Лужков с московского рынка недвижимости может уйти коррупционная составляющая, из-за чего снизятся цены на жилье. Действительно ли это так? Сколько в процентах от общей стоимости занимает эта «коррупционная составляющая» (взятки на различные разрешения, откаты чиновникам и т.п.)? То есть насколько могут снизиться цены на квартиры, если (вообразим) коррупции в недвижимости не будет вообще?

Константин Барсуков
Конечно, коррупционная нагрузка, лежавшая в последние годы на строительной отрасли, отнюдь не положительно сказывалась на стоимости московского жилья. Однако даже если изжить коррупцию вовсе, я не думаю, что это приведет к автоматическому падению цен на недвижимость. Ведь цена определяется соотношением спроса и предложения. И если покупатели готовы платить за приобретаемое жилье больше, среди застройщиков вряд ли найдется хоть один, кто решит, что ему этого «больше» не надо…

И вот еще что. Не стоит валить все на Лужкова. Ведь дело – не в нем, а в системе, частью которой он являлся. Московский строительный рынок сильно монополизирован и именно этим во многом объясняется столь жесткий ценовой диктат, который имел место в последние годы. Если новому мэру удастся степень монополизированности понизить – вырастет конкуренция, а значит – и цены могут перестать двигаться «только вверх». Правда, для того, чтобы это произошло, Собянину придется поменять правила игры в системе, а эта задача, пожалуй, будет посложнее даже решения московских транспортных проблем.

  • Ася

И еще один вопрос.
Со сменой власти в Москве связывают не только возможное снижение коррупции, но и ослабление монополизма на рынке столичной недвижимости.
Насколько он конкурентен сейчас? И как рост конкуренции повлияет на цены на жилье?

Константин Барсуков
Ася, почему Вы считаете, что только присутствие Лужкова являлось причиной монополизации рынка? Как я уже говорил, Лужков — это лишь часть системы. И правила игры в этой системе пока еще никто не отменял. У меня есть большие сомнения в том, что вдруг в одночасье система решила повернуться к людям лицом, и изменить правила игры. Меня в данной ситуации другое больше беспокоит, как бы на рынок новостроек Москвы не пришли другие игроки с мощной поддержкой, и не стали захватывать и ломать его под себя. Вот что будет большой бедой.

  • Нино

Строят ли «доходные» дома, о которых периодически вспоминают, как о хорошей идеи дешевого жилья? Если да, то может ли в таких домах быть действительно дешевое жилье!

Константин Барсуков
Доходные дома и хорошая идея дешевого жилья — это разные вещи, так как если частный инвестор решит построить доходный дом, то уверяю Вас, он не будет сдавать квартиры в этом доме по цене ниже рыночной.

То же, о чем Вы говорите — это строительство доходных домов в рамках программы «Доступное жилье», там речь шла о государственном строительстве. Если говорить о Москве, то Лужковым в свое время была предложена концепция строительства доходных домов за счет городского бюджета. Плата за жилье в таких домах не должна была, по мнению Лужкова, превышать расходов города на эксплуатацию здания. Квартирами в таких домах должны были обеспечиваться семьи из социально-незащищенных слоев, с низким уровнем дохода.
Будет ли эта концепция реализовываться сейчас, после снятия Лужкова — не знаю.

  •  Виталий

Почему в России не строят малогабаритные квартиры? Это не выгодно? Ведь многие россияне смогли бы решить свой квартирный вопрос именно с помощью такого жилья?

Константин Барсуков
Кто Вам сказал, что не строят? Обратите взгляд, например, на Подмосковье: там сейчас имеется довольно выраженное предложение малогабаритных квартир в небольших, малоквартирных домах, построенных небольшими фирмами и частными застройщиками. Правда, не всегда все в порядке бывает с документами, но это уже другая тема…

Но вот почему в Москве не строят многоэтажные дома состоящие целиком из малогабаритных квартир — я не знаю. На мой взгляд, это был бы очень успешный проект, так как квартиры в общей стоимости будут дешевыми, раскупаться будут «как горячие пирожки зимой», а стоимость квадратного метра в малогабаритной квартире всегда была выше, чем не в малогабаритной, т.е. для застройщика этот проект был бы выгоден.

  •  Мария

Здравствуйте. Как Вы считаете, какими будут минимальные цены на жилье в Москве через два-три года?

 Константин Барсуков
Если новый мэр не будет делать резких шагов в отношении передела строительного рынка, то цены на жилье в Москве будут расти чуть опережая ставку инфляции. Если же передел строительного рынка все же начнется, то боюсь, через два-три года мы столкнемся с таким дефицитом жилья, что сегодняшняя его нехватка покажется нам россыпью предложений, соответственно, и цены значительно вырастут.

  • Борис

В последнее время все чаще слышу о строительстве домов по типу Таунхаус. Говорят, что квартиры в таких домах стоят на порядок меньше. Может ли активное строительство такого жилья в ближайшем Подмосковье сделать цены по-настоящему доступными?

Константин Барсуков
Борис, перспективы есть. И дело тут не в том, какие типы домов строятся, а в том, о чем я уже говорил выше: в Подмосковье ощутимо ниже уровень монополизированности строительного рынка. А там, где есть место конкуренции – есть место и более привлекательным для покупателей ценовым предложениям от продавцов.

  • Анюта

А каково предложение по квартирам-студиям? В каких домах бывают, сколько стоят? Мне кажется, современно и удобно для одиноких людей или молодых пар. Правда, скорее это более обосновано для аренды, чем для покупки. Ведь только появится семья и квартира-студия теряет все свои преимущества...

Константин Барсуков
Никакого в массовом виде. Т.е. если человек сам не решит сделать такую перепланировку, то квартиры студии нет. Застройщики в массовом порядке такие квартиры тоже не строят.

Если говорить об аренде, то в аренду такие квартиры, разумеется, тоже сдаются. Но я, Анюта, с Вами согласен: студия – это жилье не для семьи, особенно – не для семьи с детьми.

Однако жаль, что системного предложения жилья для молодежи на сегодняшнем рынке нет. И пусть бы такие квартиры переходили из рук повзрослевшей молодежи в руки «подростающего поколения». Но пока рынок не станет поистине конкурентным о подобной перспективе нечего и мечтать. Ведь поиск новых форматов актуален лишь там, где конкуренция определяется мозгами, а не способностью «входить в кабинеты»…

  •  Анаконда

Когда уже в Москве разрешат сквотировать дома?

Константин Барсуков
У нас это уже давно разрешено, а именно с августа 1992 года. В России это называется приобретательная давность, и регламентируется статьей 234 ГК РФ. Только в отличие от Европы, например, Италии, стать собственником «сквотированного» помещения, можно только через 15 лет открытого, непрерывного и добросовестного пользования им. Кстати, недавно в Питере, был судебный прецедент по этому поводу.

  • Константин

Господа, какова минимальная стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы? Исключая полузамороженные стройки?

Константин Барсуков
Предложения начинаются от 75 тыс. рублей, но нужно учитывать, что это рекламные заявления, т.е. реально это квартиры больших метражей, на непривлекательных этажах. Если говорить о реальных ценах, на одно-двух комнатные квартиры, то где-то начиная от 100 тыс. рублей за кв.м.

  • Уважаемые дамы и господа!

Конференция подходит к концу, мы прекращаем принимать вопросы, но у экспертов еще есть возможность ответить. Благодарим всех за участие.

Константин Барсуков
Спасибо всем большое за вопросы. Было очень интересно на них отвечать. Если у Вас возникнут еще какие-либо вопросы, с удовольствием готов на них ответить. Мой телефон: (926) 213-47-59, е-майл: barsukov@relait.ru
 

С полным текстом интернет-конференции вы можете ознакомиться здесь


Подпишитесь на нас в Telegram