Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

01.11.18 Электроннная регистрация от «РЕЛАЙТ»

С сегодняшнего дня клиенты «РЕЛАЙТ» могут воспользоваться нашим новым сервисом «Электронная ...

подробнее
13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее
26.07.18 Сотый участник Межрегионального Партнерства Риелторов!

Межрегиональное Партнерство Риэлторов (МПР) – ведущий в России деловой альянс профессионалов рынка ...

подробнее

Все новости и публикации


Обзор "Правильная реклама"

Валерий Максимов
Ведущий эксперт

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат 2
метро Университет, Пр.Вернадского
расстояние до метро до 15 минут пешком
тип дома кирпичный
этажность дома не пятиэтажка
цена от 14 до 16 млн. руб.

На дату подготовки обзора в выборку попало 5 объектов

  Адрес Цена Рекламное описание
1 м.Пр.Вернадского
ул.Кравченко, 8
до метро: 12 м.п.
этаж: 5/8
площадь: 60/37/9
14.300.000 дом, построен в 1960 г. по индивидуальному проекту, теплые толстые стены, высокие потолки, на 5-м этаже, окна во двор, есть балкон. Недавно сделан высококачественный ремонт из экологических материалов. Кондиционер, натяжные потолки, в комнатах паркет, в коридорах ламинат, на кухне плитка, стеклопакеты, санузел раздельный в плитке. прямая продажа, возможна продажа по ипотеке, приватизация, год вступления: 2008, количество собственников: 1
2 м.Университет
ул.Крупской, 4К3
до метро: 15 м.п.
этаж: 2/8
площадь: 57/36/8.9
15.890.000 2 этаже 8-этажного кирпичного дома 1958 года постройки, окна во двор, лифт, комнаты изолир., среднее состояние, лифт: есть, прямая продажа
3 м.Университет
Ленинский пр-т, 81
до метро: 15 м.п.
этаж: 3/8
площадь: 57/35.7/10
14.200.000 Потолки 3 метра. Застекленный балкон. Стеклопакеты. Отличный подъезд. более 3-х лет. Один собственник, среднее состояние, альтернатива, возможна продажа по ипотеке, приватизация
4 м.Университет
Ленинский пр-т, 82
до метро: 15 м.п.
этаж: 8/8
площадь: 59/36.5/9
15.550.000 8 этаже в сталинском кирпичном 8-ми этажном доме 1958-1960 года постройки, в 2016г проводился полный капремонт дома адрес, (новые окна, радиаторы, потолки, трубы, кухня, ванная итд) большие, окна с видом на сквер, панорамный вид, чистый подъезд. Квартира в собственности больше 3 лет, ничем не обременена, свободная продажа.
5 м.Пр.Вернадского
ул.М.Ульяновой, 3К3
до метро: 15 м.п.
этаж: 5/8
площадь: 57.8/37/11
14.550.000 Дом кирпичный. Комнаты изолированные. Выполнен качественный ремонт. На полу- паркет. Санузел раздельный. Балкон., комнаты: 22-15, окна во двор и на улицу, среднее состояние, ипотеке, купля/продажа, год вступления: 2009, количество собственников: 1

Квартиры, попавшие в выборку, расположены преимущественно в домах, так называемой, сталинской эпохи.

Отличительной особенностью этого вида недвижимости является месторасположение (район) и фундаментальность зданий, в которых расположены квартиры. На полях стоит заметить, что квартиры данного типа имеют определенный спрос у потенциальный покупателей. Однако данным зданиям уже более 60 лет и, зачастую, дома данного типа требуют капитального ремонта. Есть так же особенности связанные с планировочными решениями этих квартир – типовым это жилье назвать нельзя.

 

Незарегистрированная перепланировка – готовимся к продаже

В связи со всем вышесказанным, выставляя данные объекты в продажу, при первоначальном изучении документов и самой квартиры стоит обращать внимание на соответствие имеющейся планировки и планировки указанной в поэтажном плане. Если документов БТИ у продавца нет, то их стоит заказать.

Дело в том, что, как правило, подобные квартиры имеют свою историю, состоящую из нескольких поколений жильцов. Перенос двери, например, на 10 см., или оборудование темной комнаты (шкафа), перенос встроенных шкафов или их демонтаж, влечет за собой увеличение или уменьшение общей или жилой площади квартиры.

Эти обстоятельства могут в дальнейшем повлиять на решение потенциального покупателя о покупке, если в поэтажном плане имеются красные линии (сведения о незарегистрированной перепланировке).

А если есть разночтения по площадям в документах, например, отличия общей площади в Свидетельстве о праве собственности и в сведениях кадастровой палаты, то могут быть сложности с оформлением перехода права собственности (отказ в регистрации).

 

Что писать в объявлении

Привлекаем высотой потолков

В объявлении, я рекомендую обязательно указывать высоту потолков, так как высокие потолки 3-х и более метров, имеют существенное значение для многих покупателей. И есть еще один нюанс.

Обратите внимание на объявление номер 3. Если вы пробежитесь по описаниям глазами, то очевидно «споткнетесь» на «Потолки 3 метра». И тот факт, что в других объявлениях подобного замечания нет, создает иллюзию, что в этих квартирах потолки ниже (хотя это справедливо не для всех объявлений). Т.е. квартира номер 3, за счет этого смотрится выигрышнее.

В объявлении №1 отмечено, что в квартире «высокие потолки», но без указания конкретного метража, так же складывается ощущение, что они просто высокие, а не 3 и выше метра.

Капитальный ремонт

Так же, в связи со сделанным выше замечанием, если в доме проводился капитальный ремонт, это обязательно нужно отмечать в объявлении, так как это сделано в объявлении номер 4.

Посмотрите, насколько подробно в объявлении отражено, какое переоборудование было сделано в результате кап. ремонта. Сравните объявление номер 4 с номером 5 или номером 1. Да, в последних двух объявлениях отмечено, что квартиры с хорошим ремонтом, но учитывая годы постройки домов, возникает вопрос, а не прорвутся ли коммуникации и не испортят ли этот ремонт?

Автор объявления номер 4 очень подробно отвечает на этот вопрос, и создает дополнительное преимущество своей квартире, таким объявлением.

Думаем о будущем

Квартиры в домах данного типа, как правило, имеют возможность переоборудования в связи с тем, что в них мало несущих конструкций. Для поднятия привлекательности квартиры иногда имеет смысл подготовить несколько планировочных решений квартиры, и ознакомить с ними потенциальных покупателей, например, вручать при показах квартиры. А еще лучше, разместить их в Сети со ссылкой на это размещение в своем объявлении.

Представьте, насколько лучше смотрелось бы объявление номер 2, если бы помимо, скажем честно, скупой информации о квартире, были приведены ссылки на планировочные решения.

Ведь фразу «среднее состояние» любой потенциальный покупатель читает как «нужно делать ремонт». А значит, смотреть на такую квартиру, скорее всего, будет человек, изначально, готовый купить квартиру без ремонта.

Почему бы ему сразу не показать, какую красивую квартиру он сможет в итоге получить. Тем более, что это не стоит особенных денег. А если задаться вопросом и поискать, то можно найти архитектурные бюро, которые согласятся бесплатно сделать такую работу, с условием предоставления контактов бюро потенциальным покупателям.

 

Резюме

Объявление – это важная часть процесса продажи квартиры. На вторичном рынке недвижимости, очень редки ситуации, когда про квартиру ничего нельзя написать, кроме вводных технических параметров и адреса. Обычно всегда есть какие-то плюсы и минусы в сравнении с квартирами-аналогами. И это все обязательно нужно отражать в своем объявлении. Не нужно надеяться на то, что покупатель позвонит, и вот тогда вы ему обо всем расскажите.

Поймите, у покупателя есть свои фильтры (кроме фильтров баз данных). Через некоторое время ему начинают «приедаться» объявления о продаже квартир, особенно, если их много. И он начинает использовать свое фильтрование. Пробегает объявление глазами и отбрасывает вариант в сторону. И вы можете просто не дождаться этого звонка.

Поэтому хорошенько изучите свой «рынок продажи», и все, что может отличить вашу квартиру от конкурентов, указывайте в своих объявлениях. Тогда вы можете сказать, что ваше объявление написано на «отлично».

 

к статье «Правильно рекламируем квартиру»   к циклу «Охота на покупателя»