Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

26.07.18 Сотый участник Межрегионального Партнерства Риелторов!

Межрегиональное Партнерство Риэлторов (МПР) – ведущий в России деловой альянс профессионалов рынка ...

подробнее
19.07.18 Как получить кредит на выгодных условиях

Нередко люди, кто хочет получить ипотечный кредит, особенно те, кто считают себя грамотными, решают ...

подробнее
25.06.18 Продавцы уже не хотят торговаться

Лето практически ежегодно приносит на рынок недвижимости хоть какие-то изменения. Иногда на нем повышается ...

подробнее

Все новости и публикации


Продавать или "пробовать": Обзор 1

Андрей Коняхин
Руководитель отдела,
аттестованный брокер

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат 2
метро Пражская
расстояние до метро до 10 минут пешком
тип дома панельный
этажность дома не пятиэтажка
цена не более 7,5 млн. руб.

На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 5 объявлений.

 

Объявление 1:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 1. До метро 7 м.п., площадь 47/29/6.5, 1 этаж 12 этажного дома, цена 6.300.000, альтернатива. Дата создания объявления 03.10.2016.

Описание квартиры от продавца: читать
Теплая, чистая, уютная квартира. Комнаты изолированные. Полы паркет, окна стеклопакеты, застекленная лоджия, встроенный шкаф, антресоль. Более 10-ти лет в собственности. Один взрослый собственник, комнаты: 18-11, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., альтернатива, возможна продажа по ипотеке, количество собственников: 1

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Начинали с цены 6.780.000, поэтапно снижали. Последнее снижение до текущей цены было 9 февраля 2017 года. Надо снижать далее тысяч по 50 каждые 10 дней.

Минусы:

  • 1-й этаж, не каждый покупатель согласен
  • альтернатива, покупателю надо видеть перспективу сделки, поэтому желательно предварительно подыскать варианты, что бы подтверждать потенциальному покупателю реальность альтернативы.

Для покупателя:
Цена квартиры за квадратный метр ниже средней по району на 20 %. Плюсы в квартире – наличие застекленной лоджии, окна – двор, хорошее состояние, близость к метро. Если нет возражений против первого этажа, то можно предложить продавцам торг до 6000000 и в итоге сторговаться на 6100000 — 6200000, но есть риск, что снижение цены не устроит продавца по причине невозможности приобретения альтернативы.

 

Объявление 2:

ул. Красного Маяка, дом 8, 10 м.п. до метро, площадь 45/28/8, 9 этаж 9-ти этажного дома, цена 6.580.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017

Описание квартиры от продавца: читать
Комнаты — раздельные. Свободная продажа. Более 3х лет в собственности. Квартира в обычном жилом состоянии, косметический ремонт. Окна ПВХ. Счетчики воды, трёх тарифные счетчики электроэнергии. Кладовка и антресоль для хранения. Рядом метро Пражская, остановка транспорта, школа, детский сад, поликлиника, ТЦ. В шаговой доступности Битцевский парк., прямая продажа

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Квартира в продаже почти 2 месяца, но цена не менялась.

Минусы:

  • последний этаж
  • плохое состояние
  • реально отсутствие балкона, хотя в рекламе и указано наличие балкона
  • завышена площадь кухни.

По совокупности факторов цена должна быть ниже, не более 6.300.000

Для покупателя:
Квартира на последнем этаже без балкона. Цена завышена. В случае дальнейшей продажи будут проблемы с ликвидностью. Лучше поискать другую квартиру.

 

Объявление 3:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 2. До метро 9 м.п., площадь 45.2/27.6/6.2, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.000.000, альтернатива. Дата создания объявления 08.03.2017.

Описание квартиры от продавца: читать
Квартира в нормальном жилом состоянии, комнаты изолированные, санузел раздельный, окна во двор. Подъезд после ремонта. Во дворе дома школа, д/с, рядом магазины, ТЦ, парк. Полная стоимость в договоре, окна во двор, хорошее состояние, лифт: есть, альтернатива

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Плюсы квартиры:

  • на среднем этаже
  • с лоджией
  • сделан косметический ремонт
  • дом во дворах, но недалеко от метро.

Квартира выставлена недавно, цена снижалась один раз с 7.200.000. Нужно снизить еще на 100.000 до 6.900.000, посмотреть на реакцию покупателей, если результата не будет, через 10 дней снизить еще на 100.000.

Для покупателя: По характеристикам квартира неплохая. Попробовать предложить продавцам торг до 6.500.000 и дождаться их встречного предложения. Есть риски, связанные с поиском альтернативы.

 

Объявление 4:

ул. Кировоградская, дом 24, корпус 1. До метро 2 м.п., площадь 45/28.2/6.1, 11 этаж 12 этажного дома, цена 7.300.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017.

Описание квартиры от продавца: читать
Дом ЖСК. Уютная,светлая квартира в шаговой доступности от метро. Квартира после качественного ремонта,Санузел раздельный, балкон застеклен,комнаты изолированы. Подъезд после ремонта с заменой лифтов. Чистый ухоженный подъезд с домофоном. В непосредственной близости парк,школы, детсады, торговый центр,поликлиника. В собственности более 3-х лет.Один собственник. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА.ТОРГ., окна на улицу, прямая продажа, возможна продажа по ипотеке

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Плюсы квартиры:

  • на среднем этаже
  • с лоджией
  • сделан ремонт
  • недалеко от метро
  • дом ЖСК
  • продажа свободная по полной стоимости.

В рекламе один месяц, начинали с 7.400.000, снижались один раз три недели назад. В рекламе указано, что в квартире сделан качественный ремонт, но ремонт явно косметический. Надо установить цену ниже 7.000.000.

Для покупателя: Можно рекомендовать к покупке. Нужно предложить продавцу снижение цены ниже 7.000.000, обосновав торг примерами конкурентных предложений в этом же районе

 

Объявление 5:

ул. Кировоградская, дом 28, корпус 1. До метро 3 м.п., площадь 47/31/7, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.900.000, прямая продажа. Дата создания объявления 03.10.2016.

Описание квартиры от продавца: читать
СОБСТВЕННИК! Продам двухкомнатную квартиру с мебелью. Хорошая инфраструктура района: во дворе садик, рядом рынок и торговые центры, в 15-ти минутах ходьбы Битцевский парк, рядом Чертановские озера с зоной отдыха. Во дворе детский сад, рядом школы. Чистый подъезд, аккуратная квартира, спокойные соседи. 100 метров от метро Пражская. Агентов просьба не беспокоить., комнаты: 13-18, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., прямая продажа

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Цена завышена, не смотря на хороший ремонт, покупатель не готов переплачивать. Начинали с 8.300.000, текущая цена не меняется с 14 января уже 2,5 месяца. Надо снижать цену до 7.300.000 или снимать с продажи до лучших времен.

Для покупателя: Квартира в хорошем состоянии, продажа прямая, рядом с метро. Если у покупателя прямые деньги, можно предложить торг на 10 %. В случае согласия продавца – покупать.

 

Резюме

1 и 5 примеры в этой таблице – наиболее показательны. Обратите внимание на то, что эти квартиры продаются с октября 2016 года, т.е. выставлены в продажу уже более 6 месяцев. Причем выставление этих объектов в продажу по изначально завышенной цене привело к тому, что собственники пропустили предновогодний сезонный всплеск продаж. При этом для первой квартиры были довольно высокие шансы найти в декабре покупателя по сегодняшней цене.

Что же касается 5-го варианта, то при текущем подходе продавец, если он, конечно, действительно хочет продать квартиру, к концу года «дозреет» до реальной цены, и если цены не изменятся – продаст свою квартиру за сумму порядка 7,3 млн. рублей.

А ведь, исходя из «прямой продажи», продавцу, скорее всего нужны деньги, а не другой объект недвижимости. Поэтому, если бы он сразу выставил квартиру по реальной цене (7.3 млн.), и положил деньги на вклад в банк, то к концу 2017 года смог бы на процентах получить порядка 700 тысяч рублей, и таким образом получить свои, изначально планированные 8 миллионов.


к обзору 2
 к статье «Продавать или пробовать» к циклу «Охота на покупателя»