Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

19.06.18 «РЕЛАЙТ» - лучшее агентство недвижимости в России!

На ежегодном конкурсе Российской Гильдии Риэлторов «Профессиональное признание» в 2018 году наша компания в ...

подробнее
30.05.18 Межрегиональное Партнерство Риелторов – Удачный выбор!

Представительство Межрегионального Партнерства Риэлторов в ближнем Подмосковье продолжает расширяться:

подробнее
23.05.18 Межрегиональное Партнерство Риэлторов продолжает территориальное развитие сети!

В будущем году Межрегиональное Партнерство Риэлторов будет отмечать 10-летний юбилей работы. За прошедшие ...

подробнее

Все новости и публикации


Продавать или "пробовать": Обзор 1

Андрей Коняхин
Руководитель отдела,
аттестованный брокер

Рассматриваемый рыночный сегмент:

количество комнат 2
метро Пражская
расстояние до метро до 10 минут пешком
тип дома панельный
этажность дома не пятиэтажка
цена не более 7,5 млн. руб.

На дату подготовки обзора (28.03.2017) в выборку попало 5 объявлений.

 

Объявление 1:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 1. До метро 7 м.п., площадь 47/29/6.5, 1 этаж 12 этажного дома, цена 6.300.000, альтернатива. Дата создания объявления 03.10.2016.

Описание квартиры от продавца: читать
Теплая, чистая, уютная квартира. Комнаты изолированные. Полы паркет, окна стеклопакеты, застекленная лоджия, встроенный шкаф, антресоль. Более 10-ти лет в собственности. Один взрослый собственник, комнаты: 18-11, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., альтернатива, возможна продажа по ипотеке, количество собственников: 1

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Начинали с цены 6.780.000, поэтапно снижали. Последнее снижение до текущей цены было 9 февраля 2017 года. Надо снижать далее тысяч по 50 каждые 10 дней.

Минусы:

  • 1-й этаж, не каждый покупатель согласен
  • альтернатива, покупателю надо видеть перспективу сделки, поэтому желательно предварительно подыскать варианты, что бы подтверждать потенциальному покупателю реальность альтернативы.

Для покупателя:
Цена квартиры за квадратный метр ниже средней по району на 20 %. Плюсы в квартире – наличие застекленной лоджии, окна – двор, хорошее состояние, близость к метро. Если нет возражений против первого этажа, то можно предложить продавцам торг до 6000000 и в итоге сторговаться на 6100000 — 6200000, но есть риск, что снижение цены не устроит продавца по причине невозможности приобретения альтернативы.

 

Объявление 2:

ул. Красного Маяка, дом 8, 10 м.п. до метро, площадь 45/28/8, 9 этаж 9-ти этажного дома, цена 6.580.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017

Описание квартиры от продавца: читать
Комнаты — раздельные. Свободная продажа. Более 3х лет в собственности. Квартира в обычном жилом состоянии, косметический ремонт. Окна ПВХ. Счетчики воды, трёх тарифные счетчики электроэнергии. Кладовка и антресоль для хранения. Рядом метро Пражская, остановка транспорта, школа, детский сад, поликлиника, ТЦ. В шаговой доступности Битцевский парк., прямая продажа

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Квартира в продаже почти 2 месяца, но цена не менялась.

Минусы:

  • последний этаж
  • плохое состояние
  • реально отсутствие балкона, хотя в рекламе и указано наличие балкона
  • завышена площадь кухни.

По совокупности факторов цена должна быть ниже, не более 6.300.000

Для покупателя:
Квартира на последнем этаже без балкона. Цена завышена. В случае дальнейшей продажи будут проблемы с ликвидностью. Лучше поискать другую квартиру.

 

Объявление 3:

ул. Кировоградская, дом 32, корпус 2. До метро 9 м.п., площадь 45.2/27.6/6.2, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.000.000, альтернатива. Дата создания объявления 08.03.2017.

Описание квартиры от продавца: читать
Квартира в нормальном жилом состоянии, комнаты изолированные, санузел раздельный, окна во двор. Подъезд после ремонта. Во дворе дома школа, д/с, рядом магазины, ТЦ, парк. Полная стоимость в договоре, окна во двор, хорошее состояние, лифт: есть, альтернатива

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Плюсы квартиры:

  • на среднем этаже
  • с лоджией
  • сделан косметический ремонт
  • дом во дворах, но недалеко от метро.

Квартира выставлена недавно, цена снижалась один раз с 7.200.000. Нужно снизить еще на 100.000 до 6.900.000, посмотреть на реакцию покупателей, если результата не будет, через 10 дней снизить еще на 100.000.

Для покупателя: По характеристикам квартира неплохая. Попробовать предложить продавцам торг до 6.500.000 и дождаться их встречного предложения. Есть риски, связанные с поиском альтернативы.

 

Объявление 4:

ул. Кировоградская, дом 24, корпус 1. До метро 2 м.п., площадь 45/28.2/6.1, 11 этаж 12 этажного дома, цена 7.300.000, прямая продажа. Дата создания объявления 18.02.2017.

Описание квартиры от продавца: читать
Дом ЖСК. Уютная,светлая квартира в шаговой доступности от метро. Квартира после качественного ремонта,Санузел раздельный, балкон застеклен,комнаты изолированы. Подъезд после ремонта с заменой лифтов. Чистый ухоженный подъезд с домофоном. В непосредственной близости парк,школы, детсады, торговый центр,поликлиника. В собственности более 3-х лет.Один собственник. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА.ТОРГ., окна на улицу, прямая продажа, возможна продажа по ипотеке

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Плюсы квартиры:

  • на среднем этаже
  • с лоджией
  • сделан ремонт
  • недалеко от метро
  • дом ЖСК
  • продажа свободная по полной стоимости.

В рекламе один месяц, начинали с 7.400.000, снижались один раз три недели назад. В рекламе указано, что в квартире сделан качественный ремонт, но ремонт явно косметический. Надо установить цену ниже 7.000.000.

Для покупателя: Можно рекомендовать к покупке. Нужно предложить продавцу снижение цены ниже 7.000.000, обосновав торг примерами конкурентных предложений в этом же районе

 

Объявление 5:

ул. Кировоградская, дом 28, корпус 1. До метро 3 м.п., площадь 47/31/7, 4 этаж 12 этажного дома, цена 7.900.000, прямая продажа. Дата создания объявления 03.10.2016.

Описание квартиры от продавца: читать
СОБСТВЕННИК! Продам двухкомнатную квартиру с мебелью. Хорошая инфраструктура района: во дворе садик, рядом рынок и торговые центры, в 15-ти минутах ходьбы Битцевский парк, рядом Чертановские озера с зоной отдыха. Во дворе детский сад, рядом школы. Чистый подъезд, аккуратная квартира, спокойные соседи. 100 метров от метро Пражская. Агентов просьба не беспокоить., комнаты: 13-18, окна во двор, хорошее состояние, лифт: пасс., прямая продажа

Рекомендации эксперта

Для продавца:
Цена завышена, не смотря на хороший ремонт, покупатель не готов переплачивать. Начинали с 8.300.000, текущая цена не меняется с 14 января уже 2,5 месяца. Надо снижать цену до 7.300.000 или снимать с продажи до лучших времен.

Для покупателя: Квартира в хорошем состоянии, продажа прямая, рядом с метро. Если у покупателя прямые деньги, можно предложить торг на 10 %. В случае согласия продавца – покупать.

 

Резюме

1 и 5 примеры в этой таблице – наиболее показательны. Обратите внимание на то, что эти квартиры продаются с октября 2016 года, т.е. выставлены в продажу уже более 6 месяцев. Причем выставление этих объектов в продажу по изначально завышенной цене привело к тому, что собственники пропустили предновогодний сезонный всплеск продаж. При этом для первой квартиры были довольно высокие шансы найти в декабре покупателя по сегодняшней цене.

Что же касается 5-го варианта, то при текущем подходе продавец, если он, конечно, действительно хочет продать квартиру, к концу года «дозреет» до реальной цены, и если цены не изменятся – продаст свою квартиру за сумму порядка 7,3 млн. рублей.

А ведь, исходя из «прямой продажи», продавцу, скорее всего нужны деньги, а не другой объект недвижимости. Поэтому, если бы он сразу выставил квартиру по реальной цене (7.3 млн.), и положил деньги на вклад в банк, то к концу 2017 года смог бы на процентах получить порядка 700 тысяч рублей, и таким образом получить свои, изначально планированные 8 миллионов.


к обзору 2
 к статье «Продавать или пробовать» к циклу «Охота на покупателя»