Рейтинг@Mail.ru

Новости и публикации

06.12.18 Изменения в налогообложении нерезидентов

С января 2019 года вступают поправки в налоговый кодекс РФ, которые, в том числе, касаются взимания налога на ...

подробнее
01.11.18 Электроннная регистрация от «РЕЛАЙТ»

С сегодняшнего дня клиенты «РЕЛАЙТ» могут воспользоваться нашим новым сервисом «Электронная ...

подробнее
13.09.18 Ипотечникам, у которых сложности с подтверждением дохода

Отличная новость для тех, у кого есть сложности с подтверждением дохода! ВТБ убрал надбавку с программы по ...

подробнее

Все новости и публикации


Покупателям недвижимости следует озаботиться приобретением статуса добросовестного приобретателя

29 апреля 2010 г. Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было принято совместное Постановление № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Одним из наиболее важных с точки зрения практики совершения операций с недвижимостью представляется содержание пункта 38 Постановления. Данный пункт не только закрепляет, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом», но и подчеркивает, что существенным подтверждением добросовестности приобретения является принятие покупателем всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Более того, в том же пункте указано, что если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности. Причем вероятность такового ухудшения может возникнуть и в случае, если приобретение совершено несколькими покупателями, из которых не признан добросовестным только один. На это указывает пункт 41, устанавливающий, что «иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным».

Таким образом, представляется несомненным, что рассмотренные аспекты Постановления, в целом будучи направленными на укрепление прав добросовестных приобретателей, на практике осложняют покупателям жизнь, создавая для них дополнительные затруднения в защите своих приобретательских прав и обосновании добросовестности совершенных приобретений.

В этой связи необходимо понимать, что лежит в основе подтверждения добросовестности, поскольку если доказать ее покупателю в суде не удастся, это существенно ухудшит его перспективы выигрыша спора.

Согласно определению, содержащемуся в ст.302 Гражданского Кодекса РФ, добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Однако отныне свою добросовестность покупателю не просто будет необходимо доказать суду, но и доказывание это придется осуществлять в соответствии с толкованиями нового Постановления. Соответственно, в случае, если в действиях покупателя будет выявлена неосмотрительность, которая трактуется как незнание в ситуации, позволяющей знать, данное обстоятельство может исключить возможность признания покупателя добросовестным и, соответственно, распространения на него статуса добросовестного приобретателя.

Не вызывает сомнений, что подтверждением осмотрительности, проявленной покупателем, могут являться факты, очевидно указывающие на то, что он не только, как предписано Постановлением, усомнился в праве продавца на отчуждение имущества, но совершил все действия, необходимые для проверки этих сомнений. Подтверждением того, что соответствующие действия были покупателем совершены, могут являться документы о том, что покупатель до приобретения объекта обратился в риэлторскую компанию и заказал проведение работ по правовой экспертизе приобретаемого объекта недвижимости, а также получил документы, свидетельствующие, что эти работы были проведены.

Таким образом, в связи с трактовками законодательства, которыми отныне в соответствии с принятым Постановлением будут руководствоваться суды общей юрисдикции, для покупателей при проведении сделок возросла актуальность получения поддержки со стороны профессиональных риэлторов, обладающих знаниями и навыками, позволяющими обеспечить защиту интересов приобретателей как на этапе, предшествующем сделке, так и в процессе ее проведения. То есть, отныне взаимодействие с квалифицированными специалистами рынка позволит покупателям не только воспользоваться правовой поддержкой риэлторов в случае если к ним, как к приобретателям жилья, в дальнейшем будут предъявлены какие-либо претензии или требования, но и за счет этого получить подтверждение собственной добросовестности на случай судебного дела.

Профессиональные агентства недвижимости Москвы предоставляют своим клиентам письменные гарантии обеспечения такой поддержки, что в случае возникновения судебного спора также является подтверждением добросовестности покупателя. Если же агентство недвижимости отказывает своему клиенту в предоставлении письменных сведений о проведенной проверке объекта либо в подтверждении обязательств по последующей правовой поддержке, по нашему мнению, это может и должно являться для клиента основанием для выбора в качестве представителя своих интересов другой риэлторской компании.

 

О том, как выбрать агентство недвижимости и как отличить хорошего риэлтора от плохого, читайте в разделе «Как сделать правильный выбор».


К списку часто задаваемых вопросов